Activos, claves para hacer frente a tiempos inciertos

Activo jueves 13 de abril de 2023 - 16:27

RedFinancieraMX

A lo largo del tiempo, Newmark ha analizado infinidad de activos inmobiliarios y ha percibido que el propietario promedio no institucional, en su mayoría, no conoce la clasificación de su activo, el cual puede ser usado como fuente de financiamiento.

Así lo explicó Giovanni D´Agostino, presidente en México y director regional para América Latina de Newmark, al dar a conocer el análisis sobre la clasificación de activos, realizado por Mauricio Abugarade, de la división de Desarrollo de Negocios de Newmark en Monterrey.

Agregó que, a pesar de la alta inflación en materias primas como el acero y cemento, el valor del activo no se ha visto afectado.

“La pandemia no fue un ciclo adverso para todos los activos, el área industrial se vio muy beneficiada por el e-commerce, en especial en el mercado de la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM). En el caso del mercado de oficinas y de retail, la crisis sanitaria adelantó el ciclo de recesión y la venta de activos durante ese periodo se mantuvo estática durante el primer año, ya que los inversionistas prefirieron no comprar ante el panorama incierto del mercado”, precisó el presidente en México de Newmark.

Por su parte, Mauricio Abugarade, de la división de Desarrollo de Negocios de Newmark en Monterrey, expuso que un activo se divide en diferentes tipos: industrial, oficinas, retail, residencial, etc. Cada tipo de inmueble se clasifica en diferentes categorías “A, B o C”. Siendo “A” la categoría más alta y “C” la más baja y el indicador más común para la clasificación de un activo es la edad del inmueble.

“La edad es uno de los factores más importantes ya que un activo nuevo siempre va a tener mayor valor que un activo viejo, de igual forma, los activos pueden construirse con muchos tipos de materiales, factor clave en esta clasificación, ya que la durabilidad entre los materiales puede variar y el ciclo del activo comprende cuatro estaciones: recuperación, expansión, sobreoferta y recesión”, precisó en su análisis Mauricio Abugarade.

Añadió que el activo más fácil de clasificar es una nave industrial. Comenzando con los años, una nave “A” va desde los 0 a los 5 años de antigüedad, tiene muros de concreto precolado o tiltup y una altura mínima de 9 metros. El opuesto, una nave clase “C”, puede ser una nave con más de 10 años de antigüedad, muros de lámina y una altura mínima de 6 metros, por lo que no se puede rentar al mismo costo un activo clase “A” que uno clase “B”.

Con la misma lógica de la clasificación de las naves industriales, se analiza el activo oficinas. Un edificio relativamente nuevo, acabados de lujo, es decir lobby con piedras tipo mármol, instalaciones inteligentes y de primer nivel, así como la eficiencia de los espacios, podemos clasificarlo como “A”. Por otra parte, un edificio más antiguo con alturas de entrepiso más cortas, tecnología más antigua y acabados nivel medio se clasifica como clase “C”.

En el área de comercial o retail es un poco más complejo, ya que tiene una clasificación extra. Los centros comerciales se dividen dependiendo de la especialidad y de su área bruta rentable (GLA).